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连环官司为铺面

来源:云南建广律师事务所     2012-05-04
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    一段漫长而艰辛的拆迁安置补偿官司让律师和房主都同时感到疲惫,但令人欣慰的是,经历近两年的诉讼,他们终于拿到了胜诉判决,又通过近一年法院强制执行的努力,判决内容基本得到了执行。近日,他们向记者讲述了这段经历。

苦涩的拆迁经历

    事情从1996年原武成路拆迁说起。

    1996年,云南省某房地产公司取得了拆迁武成路部分地段的《房屋拆迁许可证》,拆迁期限从1996年9月26日至12月31日,拆迁实施单位为昆明某房屋拆迁公司,后来另一房地产公司又加入到该地段的拆迁改造中来,加上其他地段许多开发商也参与了拆迁改造,情况非常复杂。

    市民殷某在这个地段上拥有楼上楼下老式砖木结构房屋共8间,其中楼下四间铺面,楼上四间住宅,建筑面积分别为71.74平方米,合计143.48平方米。在武成路改造前,这些房产是殷某全家人的居住地及主要生活来源,但既然已被列入拆迁范围,殷某只有忍痛割爱,唯求能得到妥善安置和补偿。根据当时法律(作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算)及云南省相关规定,如果选择货币补偿,拆迁公司核算的铺面补偿价格为1653.2元/平方米、住宅补偿价格为1253.2元/平方米,照此计算,开发商只需向殷某支付二十余万元人民币就完成了全部铺面和住宅的安置义务,而殷某拿到这二十余万元却无法恢复到拆迁前的生活水平,因此,殷某和大多数被拆迁户一样选择了产权调换的安置形式。1996年12月3日殷某与开发商及拆迁公司签订了《武成路片区拓路改造建设拆迁私房产权赔还安置协议书》,且于1997年1月28日在昆明市公证处进行了公证,协议约定:在白马庙小区安置三间铺面,武成路回迁一间铺面,在白马庙小区安置三间住宅;住宅过渡费100元/户,铺面停业补助费60元/㎡.月;必须于1997年8月2日将安置房交付殷某使用,否则加倍计算过渡费及停业补助费。协议签订后,殷某按要求自行搬迁完毕,将钥匙交给拆迁公司,并领到了“拆迁安置证”。殷某终于放心了,在家安心等待开发商交付安置房和停业补助费等费用,并盘算着全家人今后的生活。

    谁知,到了1997年8月2日,殷某不仅没拿到安置房,也没领到任何补助费用。后经与拆迁公司多次交涉,在补交了6万多元超面积等款项后,才于1998年3月底领到了白马庙小区两套住房的钥匙,于2001年1月3日才办下了房产证;于1998年4月中旬领到了白马小区两套总面积为47.49平方米的铺面,而产权证一直未办下来;而剩下的24.25平方米的回迁铺面及停业补助费等费用,开发商却没有任何答复。无奈,殷某只得多次找拆迁公司和开发商交涉,找省建设厅、昆明市房屋拆迁管理处、省政府办公厅等部门反映情况,直到1999年12月底,在殷某被迫接受了当时还未建盖、开发商在武成路某商场里用红线勾画出来的长方形“铺面”后,开发商才向殷某支付了1万元的停业补助费。转眼又到了2000年底,“铺面”建好了,开发商通知殷某接收铺面,在接收铺面前,双方签订了最后一份《私房铺面房回迁、收购及过渡补偿协议》,约定:1999年底殷某认定回迁铺面号后,该铺面即属其私人房产,并以认房之日为过渡费发放截止日期;该铺面的建筑面积暂定为17平方米,余下未安置的7.25平方米面积开发商按11500元/平方米收购,若铺面实测面积超出17平方米,超出部分殷某也按11500元/平方米退钱给开发商;按上述条款计算了过渡费等所有费用,应结算给殷某22万余元。为了尽快得到钱和铺面,殷某被迫答应了开发商的所有条件。协议签订后,殷某终于领到被拖延了三年多的过渡费,但接收铺面后,却发现:铺面是丁字形,即在原长方形铺面左侧后半部分加上了一个狭长空间,该狭长空间是从相邻铺面后部划出来的,该狭长空间与原长方形铺面之间的通道宽度不到700毫米;铺面水管里没有水。殷某找到开发商,开发商的答复是:铺面实测面积为28.7平方米,殷某应退还超出17平方米的11.7平方米多安置面积款合计134550元后,开发商才给铺面通水并办理产权证。殷某在与开发商多次交涉无果后,想到借助法律讨回公道。

法庭不相信眼泪

    2001年底,殷某几经周折找到了吴黎明律师并断断续续讲述了事情经过,吴律师根据殷某当时的陈述和手头现有的材料,决定将拆迁公司和两家开发商均列为被告,并确定了初步的诉讼请求:要求支付1999底到2000年底之间的铺面过渡费;要求支付2000年底铺面交付后因停水造成的停业损失费;只接收长方形铺面,拒绝接收狭长空间;要求办理三套铺面房的产权证等。

    在庭审中三被告均大喊冤枉,有的认为自己与殷某没有任何法律关系,有的认为其已经按2000年底签订的协议履行了自己的义务,现只等殷某退还多安置面积款134550元后就可以为殷某办理房产证并给铺面通水,开发商没起诉,欠钱的殷某居然起诉了,一副满腹委屈的样子。吴律师为殷某举的证据开发商大多予以否认,尤其对只有其工作人员签名没有盖公司公章的材料矢口否认。对于1999底到2000年底之间的铺面过渡费的问题,开发商认为协议已经写得非常清楚,殷某也签字确认了,且1999底铺面就已经建好并交付了,还提供了当时殷某在该铺面号后的签名和1999底的一份《单位工程竣工验收证明书》;对于殷某拒绝接收狭长空间的问题,被告也举出了一份非常有力的反证:殷某接收铺面后,于2001年8月在申办该铺面产权证的申请书上签上了殷某的名字,说明殷某已认可此房现状。面对三位被告的辩驳和突然出现的许多反证,已经八十高龄的殷某有些支撑不住了,吴律师的神经也紧绷了起来,但殷某此时已无法回忆以前的情况,吴律师只好以调查提取新证据为由请求法庭另择日期再次开庭。但法官似乎已有些认可被告的证据了,形势对殷某非常不利。

    闭庭几天后,吴律师仔细地询问殷某,殷某才回忆起自己曾在开发商给他的产权申请书上签过名,但申请书上的内容已记不清了,1999底自己也确实在开发商给的一张认房表上签过名,但当时铺面确实没有建造。几天后,殷某居然找到了后来加入拆迁改造的开发商于2000年6月发给殷某的选房通知,这也说明了1999底铺面并未建盖好的事实。直觉和经验告诉吴律师,这个案子并非原来想象的那么简单,必须进一步调查取证。

艰难的调查取证

    现行法律并未规定律师有强制调查取证权,云南省很多政府部门并不接受律师直接取证,大多要求法官来才配合,而拆迁纠纷的许多证据却只有在政府部门才能取到,要请法官取证,律师必须事先了解清楚证据名称、文件编号、证据持有者等才能写申请要求法庭取证,而这些只有在看到了证据之后才会知道。为了取到有利证据,吴律师不厌其烦地往返于昆明市土地管理局、昆明市房屋拆迁管理处、昆明市城市规划局、昆明市城市基本建设档案馆、云南省建设厅及昆明市建设局、昆明市公安消防支队、昆明市公证处以及该工程的设计、施工、监理和质量监督等单位,想尽各种办法与各单位的相关办事人员勾通,只要求先看一下该涉案工程的开发资料,这些人被吴律师的精神所感动,吴律师才得已破例查阅了大量资料,从中提取有用的证据。对于有些部门或单位经领导签字可以在证据上盖公章就有证据效力的,就直接提取;对于有些部门坚持要法院来取证的就记下证据名称、文件编号、证据持有者等相关信息申请法院来调取。

    通过种种方式,吴律师取到了开发商某工作人员在办理拆迁改造过程中向政府有关部门提交的有其签名的大量材料以及授权委托书,以证明该工作人员对殷某写的材料不是其个人行为而是职务行为;取到了拆迁公司与开发商之间的委托拆迁协议、两家开发商之间的转让协议及后加入开发商交土地出让金和契税的票据,以证明三被告之间的关系;到设计单位取到了设计图纸进而到昆明市城市基本建设档案馆取到了昆明市规划局于2000年10月10日颁发的《建设工程规划许可证》及其附图,从中了解到开发商擅自在原设计的大型商场里分割建设小铺面的事实,殷某的铺面就是原商场厕所改建而成,以此证明该铺面属违法建筑不能交付使用且该铺面不可能在颁发规划许可证之前的1999年底建盖好的事实;到昆明市公安消防支队取到了《建筑工程消防验收意见书》,了解到殷某铺面所在建筑的一至三楼未经消防验收合格、不得擅自投入使用的事实。

最后一张王牌:产权证

    面对大量无可辩驳的证据,三被告承认某工作人员的职务行为系他们授权,也承认他们之间的关系和他们共同负有的对殷某的安置义务。但在前三次庭审中一直未“露面”的争议铺面的产权证却突然被被告拿来作证据证明:既然产权证都已经办下来,就证明他们对原始设计图的改动是经过合法批准的,殷某必须接受该铺面。主审法官告知吴律师,要么另行提起行政诉讼,要么撤诉,否则法庭将作出驳回诉讼请求的判决。经过半年多的诉讼,似乎又回到了起点,吴律师就像遭到了当头棒喝,久久不能释怀!  

无奈提起行政诉讼

   吴律师深知开发商雄厚的经济实力和强大的社会背景,也深知虽然行政诉讼实行被告举证规则,却并不比民事诉讼更易胜诉的道理。职业责任感驱驶她必须克服一切困难,良知鼓励她一定要为弱者讨回公道。吴律师认为:该铺面严格依法判定应是违法建设,没有办理工程竣工验收备案手续,没有施工图设计文件修改审查意见,建设工程规划许可证附图上没有该铺面,消防验收不合格等,行政诉讼胜诉把握较大,于是说服殷某提起行政诉讼,请求法院判令市房管局注销争议铺面的产权证。法庭中止了民事诉讼的审理等待行政诉讼的结果。

    行政诉讼中,被告和列为第三人的开发商虽然举出了所谓的工程建设全套资料、办理房产证全套资料,给人以合法办证的假象,但律师从他们提供的证据中仍然找出了房管局办证审查不严、开发商故意欺骗的证据:工程建设全套资料并不全且有很多瑕疵,全都只是针对铺面所在的大商场而言,并不包括争议铺面,开发商只提供以大比例缩小的总平面图,房管局也未仔细查找要办证的铺面在哪里就发了证;开发商还向房管局提供了一份伪造的《商品房购销合同》,在该合同里,房屋单价变成了2060元/平方米,而房管局正是依据该份合同办理了该铺面的产权证。面对律师的辩论,房管局的答复是:法律并无禁止大商场分割为小铺面的规定,该铺面不属违法建设;对于合同签名,房管局无法审查其真实性,因此,要求法庭驳回殷某的诉讼请求,维持其所作的产权登记。但终因办证瑕疵太多且侵害了殷某的合法权益,行政法庭最后想法找了一个不起眼的办证瑕疵代理权缺陷,作出了撤销市房管局发放的该铺面产权证的行政判决。

胜诉后的期盼

    但是,通过行政诉讼,开发商仍然没能向法庭出示修改设计批准文件,也就不能通过办理房产证的事实来推定其对原始设计图的改动是经过合法批准的结论。因此,殷某将原诉讼请求做了修改,拒收铺面并要求开发商按11500元/平方米支付货币等。对于难以回避的事实,民庭根据行政庭的判决结果,以该铺面在《建设工程规划许可证》附图中没有标注、该铺面消防验收不合格存在明显的安全隐患为由,判决支持了殷某的诉讼请求,殷某共获赔近33万元。

    历经近两年的拆迁纠纷一案终于以殷某胜诉而告终。吴律师也终于舒了一口气,但吴律师依然为那些消防验收不合格的铺面捏一把汗,希望开发商尽快消除安全隐患,给房主提供一个安全的营业环境。也希望拆迁公司履行在法庭上的承诺,尽快为殷某办理白马小区铺面的产权证。毕竟诚实守信才是企业发展的根本!

    (云南政协报  记者  李英  张泗泓)