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该份租赁合同能继续履行吗?

来源:云南建广律师事务所     2012-05-04
字号:T|T

案例介绍
    甲为一户外广告公司,乙为一酒店,2000年甲乙双方签订了一份《广告位租赁合同》,合同约定甲公司租用乙酒店楼顶的广告位,租期为10年。合同履行到2004年,丙银行起诉乙酒店要求偿还借款、并要求对乙酒店房产享有优先受偿权。法院经审理查明,乙酒店与丙银行于1999年签订《借款合同》,并以乙酒店房产设定了抵押担保,办理了抵押登记,现乙酒店无力清偿到期债务,且该酒店房产经评估作价的价值尚不能完全清偿对丙银行的债务,因此法院判决丙银行对乙酒店房产享有优先受偿权。丙银行经与乙酒店协商以房产折抵借款后接手了乙酒店的房产,现在丙银行致函给甲公司,认为甲公司与乙酒店所签订的《广告位租赁合同》对其没有继续履行的法律约束力,要求其在收函之日起十日内拆除位于乙酒店楼顶的广告架,甲公司认为其与乙酒店所签合同时并不知道该酒店房产已抵押的事实,如果不能继续履行,将面临重大损失,因此回函丙银行要求继续履行该份租赁合同。现在的问题是:1、甲公司能否要求丙银行继续履行该份租赁合同?2、如不能,甲公司的损失应向谁主张?

张丹杰律师点评
    本案涉及到的法律问题是:设定了抵押的标的物对租赁合同的继续履行效力以及对各方当事人权利义务的影响。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”;第六十六条:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租的,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成的承租人的损失,由承租人自己承担”。
    由上述法律规定可以得出:设定了抵押的标的物对于租赁合同是否具有继续履行的效力要看抵押设定是在租赁合同签订之前还是之后,如果是之前,则不具有,如果是之后,则具有。从本案来看,对于乙酒店的房产,是设定抵押给丙银行在前,租赁给甲公司在后,当丙银行实现抵押权以后,该份租赁合同对于丙银行而言是不具有继续履行效力的,因此丙银行要求甲公司限期拆除广告架的行为是合法的。而对于甲公司因此而遭受的损失,因为乙酒店在与其签订租赁合同时并未书面告知其该房产已抵押给丙银行的事实,因此乙酒店具有缔约上的过失,应承担相应的责任,甲公司依法可以向乙酒店索赔。但从本案的情况来看,甲公司的这一索赔要求可能会落空,因为乙酒店已经丧失了承担赔偿责任的能力。因此,律师在此提醒各位承租人,在承租某一标的物时,一定要仔细审查出租人对该标的物是否具有完全的处分权,否则将会对自己的合同利益形成风险,要尽量做到事前预防而不是事后求偿。

    (张丹杰律师供稿,原文载于《云南法制报》)