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房屋租赁合同纠纷

来源:云南建广律师事务所     2012-05-04
字号:T|T

案例简介:
  2005年6月1日,王先生从A公司手中购得商业用房一栋,双方签订了购房协议,办理了相关手续,并约定在取得房屋产权证书的同时将房屋交付给李先生。王先生于2005年6月10日取得了该房屋的所有权证书,准备接管该房屋时,却发现C公司在使用该房屋经营餐馆,经了解才知道,C公司是从B公司手中转租过来的,B公司于A公司之间签有一份《房屋租赁合同》,合同约定的租期至2005年4月30日届满,租期满后,双方未续签合同,但B公司一直向A公司交纳房租,A公司也没有表示异议。由于协商腾房未果,王先生遂于2005年10月8号将B、C两公司告上法庭,以两公司侵犯其财产权为由,诉求两公司腾还已属于他所有的房屋。法院经审理认为,B公司与A公司在原租赁合同期满后的法律状况表现为不定期租赁关系,据此C公司从B公司手中转租而来的法律状况也表现为不定期租赁关系,依据“买卖不破租赁”的法律规定,王先生因购买房屋取得产权当然取得出租人的法律地位,而王先生并没有行使对于不定期租赁法律关系的法定解除权,B公司和C公司对诉争房屋的承租人和次承租人地位依法应予以确认,C公司对于房屋的使用合法,没有侵犯王先生的权益,最终法院判决驳回王先生的诉讼请求。

张丹杰律师点评:
  王先生的遭遇着实让人同情,买了房却不得用,但诉讼的失误又将这种状况持续下去。本案无疑给了我们许多启示。
  首先,我认为法院的认定是正确的,不定期的房屋租赁关系是合法的,法律同时也赋予了出租人对于此种关系的随时解除的权利,遗憾的是本案中的王先生没有依法行使这一权利。而不定期租赁关系在依法解除前,承租人对于租赁房屋是当然享有占有使用的权利的,因此就出现王先生的诉讼请求没有法律依据的说法。
    对于本案,王先生其实有两种选择,一种选择是诉求A公司承担违约责任并赔偿损失,因为A公司在卖房给李先生时没有尽到告知买卖标的物有权利瑕疵(即存在租赁关系)的先合同义务,导致王先生在取得房屋所有权证后并不能实际占有使用该房屋以及进一步行使房屋所有权人的法定权利;另一种选择是当王先生取得房屋所有权证,在法律上已当然替代A公司取得出租人资格的时候,应及时行使对于B公司与A公司之间不定期房屋租赁关系的合同解除权,具体的做法是给B公司一个书面解除通知,给予该公司一个合理期限(比如说一个月)腾房,如果期限届满,B公司及C公司还不腾房,这个时候王先生再诉求B、C两公司停止侵权行为,腾还房屋,便没有什么法律障碍了。
  结合本案,律师在此提醒像王先生一样的购房者:无论是购买何种性质的房屋,都要认真了解影响该房屋的所有权行使的一切关联情况,在发生纠纷后,要认真分析法律关系,同时注重诉讼的程序和技巧,法院认定案件是依据涉案证据所表现出来的法律事实和法律关系,而不是当事人的主观感受。

    (张丹杰律师供稿,原文载于《云南法制报》)