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新《规定》给消费者带来了什么

来源:建广律师事务所     2012-05-24
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新《规定》给消费者带来了什么
2011-4-1 11:59:29

《昆明市城市规划管理技术规定》将于2006年1月1日正式施行
 

前几年,老百姓买房子,最看重的是房屋面积,面积差异的纠纷是这一时期房屋买卖纠纷中最常见的形式.如今越来越多的人开始将买房与提升生活品质联系起来,开始关注所购楼盘的周围环境和配套公共设施等更能体现楼盘品质的要素,因此,诸如绿化面积争议、公建设施争议、楼房间距不足引发的采光权争议、噪声等环境污染争议、停车位争议等新型纠纷形式层出不穷,但《商品房购销合同》中往往没有相关约定,导致消费者举证及诉讼发生严重困难,难以取得理想的效果.

 案例一  绿化面积不足引发的退房纠纷

 张小姐在看了某开发商的楼盘推介广告并听信了售楼小姐对楼盘周围环境尤其是绿化面积达50%的承诺后放心购买了某楼盘内一套价格不菲的房屋.等到开发商通知接房那天,张小姐看到所交房屋的绿化与宣传相距甚远,于是要求退房并赔偿损失.但诉讼到法院后,却因《商品房购销合同》中没有相关约定、广告宣传中“给您原始森林般的享受”含义不明确以及张小姐委托测量的绿地率35%与绿化面积50%含义不一致等原因而败诉.

 如果张小姐购买的是2006年1月1日《昆明市城市规划管理技术规定》施行后通过规划审批的楼盘,张小姐就会胜诉.根据该《规定》第五章中二环路内区域商品住宅绿地率不得低于40%,二环路外区域商品住宅绿地率不得低于45%的规定,只要张小姐委托测量得出的绿地率小于该标准,张小姐就可以据此要求撤销合同.

 案例二  没建小区幼儿园引发的退房纠纷

 莫先生有一对可爱的龙凤双胞胎儿女,因此,莫先生买房时对小区是否有幼儿园特别在意.在看到“本公司将投资建设能照看300个孩子的市级幼稚园,您的孩子可就近入学”的宣传后,莫先生断然下单购买了该开发商开发的某楼盘房屋.但等到交房时却不见幼稚园的影子,问开发商,答曰:本公司是想投资建设幼稚园,但不是在该小区内,也不是现在而是将来,您的孩子可就近入学离这儿约两公里的某机关幼儿园.莫先生气愤之余提起诉讼要求退房,终因约定不明而败诉.

 2006年1月1日即将施行的《昆明市城市规划管理技术规定》第四章对公共服务设施和停车泊位作出了明确规定:居住区人口达5000人应建幼儿园,达1万人应建小学,达2万人应建初级中学,达4万人应建完全中学;一类住宅即低层住宅每百平方米建筑面积不少于0.75个车位,二类住宅即除低层以外的其他普通住宅每百平方米建筑面积不少于0.5个车位;新建居住小区应当设置不少于一个以经营农副产品、小商品为主的超市。买房人可根据这些规定,对照所购楼盘是否具备上述条件,从而依法维护自己的合法权益.

 《技术规定》给了市民一把“规划尺”

 众所周知,开发商开发房地产项目必须取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》,但对规划审批条件以及审批内容,普通消费者无法知晓,有些看似违法的审批或开发商违反规划的建设,消费者却不敢或没有把握提起诉讼.因消费者对相关规定不了解,也就无从知道建设项目是否违反规划设计条件,也就不能依法维护自己的合法权益,这给某些不良开发商利用信息渠道的不畅通欺瞒消费者提供了方便.

 《技术规定》就像市民手中的“规划尺”,市民可以利用这些技术规定来衡量建设项目的规划审批是否合理,是否存在违法违纪的行为。这就增强了公众的参与意识和规划行政的透明度,今后规划不再是一个神秘的东西,也不再像大家说的那样,规划人员自由裁量权过大。

 普通民众再不能认为规划离自己太遥远,《技术规定》的整个文本对许可、限制、禁止的内容都规定得十分清楚、明了,并尽可能地以数据的形式表达,从而减少了理解上的歧义性,避免了解释的随意性,最大限度地减少了城市规划管理工作人员的自由裁量权。

 昆明市规划局通过这样一个技术规定,把判断一个规划管理行为正确与否,或者是规划合理与否的尺度交给市民,足见其依法行政的决心和勇气,因为稍有不慎就可能引发行政诉讼.

 云南建广律师事务所   吴黎明  张丹杰/文

 本报记者   周灿   宋莹/图

 (云南日报新周末服务导刊  阳光楼市  2005年12月2日  星期五)